Вернуться к обычному виду

Споры о границах смежных участков

02.06.2016

Споры о границах смежных участков – споры между соседями о меже – одна из самых конфликтных тем в сфере недвижимости. Вопросы согласования границ земельных участков находятся на втором месте по количеству дел в судебной практике филиала кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Итак, что же следует делать, если вы с соседями не можете договориться о том, где проходит граница между вашими участками и кто из вас захватил землю.

Рассмотрим две ситуации, когда существует конфликт по границам земельных участков:

1-я ситуация, когда границы земельного участка установлены в процессе межевания, но кто-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории. В этом случае в кадастровом паспорте (ранее выдавались кадастровые планы) указано, что границы соответствуют результатам межевания. Следовательно, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы.

В этом случае, для разрешения конфликта необходимо осуществить следующие действия: произвести «вынос точек на местности». Данная работа может быть выполнена кадастровыми инженерами. Суть заключается в установлении на местности специалистами, осуществляющими геодезическую съемку, поворотных точек, которые зафиксированы в государственном кадастре недвижимости и официально являются границами земельного участка. Данные поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков.

После получения фактических данных – закрепление границ на местности – наступает стадия переговоров с соседом. На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли ее нарушение и с чьей стороны и возможно разрешить спор путем устного соглашения об устранении нарушений границ. В случае если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке. Обращение в судебные органы за защитой своих интересов. В частности, это может быть иск об устранении нарушения третьими лицами права пользования земельным участком.

2-я ситуация, когда точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ. В этом случае соседние земельные участки стоят на кадастровом учете условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учете вовсе.

Для разрешения конфликта также необходимо осуществить следующие действия: начать процесс межевания земельного участка.

Границы земельного участка устанавливаются на основе геодезической съемки земельного участка и существующих документов на землю. При геодезической съемке важным аспектом является также определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе земельных участков в нарушение существующих строительных норм.

На основании полученных объективных данных необходимо провести переговоры с соседями по установлению и согласованию границ земельного участка. Важным документом межевого плана является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, который подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ. Однако в случае не достижения соглашения по данному вопросу конфликт разрешается на следующей стадии. Передача спора о границах земельного участка в судебные органы. В этом случае судом будет рассматриваться комплекс факторов, в том числе, фактическое землепользование, результаты геодезической съемки, существующие документы на землю, сопоставление площадей земельных участков, экспертные заключения. 

Захват земель общего пользования

Часто «интересы по расширению земельной площади» не задевают соседей, владельцы ЗУ пригораживают земельные участки в улицу, расширяя двор, выносят ворота и изгородь за границы своих участков. Происходит самовольный захват земель общественных мест, муниципальных поселений.
В случае самовольного захвата земельного участка прилегающего к Вашему, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении земельного участка, по фактически сложившейся ситуации. При положительном решении вашего вопроса, Вы можете уточнить площадь вашего земельного участка, в обязательном порядке нужно будет произвести межевание границ земельного участка.
Предоставление Вам дополнительного земельного участка будет произведено на платной основе.

Кто и как проводит межевание?

Кадастровые работы выполняют лица, имеющие действующий аттестат кадастрового инженера, который выдается исполнительным органом власти субъектов Российской Федерации.

Гражданам для уточнения местоположения границы земельного участка необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с учетом требований гражданского законодательства и Закона о кадастре. Результатом выполнения кадастровых работ в отношении земельных участков является подготовка межевого плана, необходимого для осуществления кадастрового учета в связи с постановкой на учет нового земельного участка либо учета изменений сведений о местоположении границ и площади земельного участка.

Кадастровый инженер, выполняя кадастровые работы по уточнению местоположения границы земельного участка должен руководствоваться сведениями, содержащимися в документе, подтверждающем право на земельный участок. Если правоподтверждающий документ не содержит необходимых сведений, местоположение границ земельного участка устанавливается с учетом сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границы земельного участка при его образовании. В качестве таких документов могут быть использованы: инвентаризационные описи, план застройки и/или генеральный план территории и другие. Таким образом, конфигурация земельного участка после уточнения местоположения его границ не может существенно отличаться от конфигурации, содержащейся в указанных документах.

В случае если вышеуказанные документы отсутствуют, местоположение земельного участка устанавливается с учетом границы существующей на местности пятнадцать и более лет, закрепленной с использованием природных объектов или искусственно созданных объектов, позволяющих определить фактическое местоположение границ земельного участка. Например, границы водного объекта, лес, овраг и тому подобные или искусственно созданные объекты, такие как забор, стена зданий, сооружений, автомобильные дороги и другие.

При уточнении местоположения границ уточняется также площадь земельного участка. При этом площадь земельного участка может быть изменена как в сторону увеличения так и в сторону уменьшения.

Законом о кадастре предусмотрены следующие размеры увеличения площади земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ:

- если законом не установлены предельные размеры земельных участков для территории, в которой находится уточняемый земельный участок, при уточнении площадь может быть увеличена не более чем на 10% от площади, сведения о которой содержатся в ГКН;

- если предельный минимальный размер земельных участков установлен в соответствии с земельным законодательством для земель определенного целевого назначения и разрешенного использования, то на такой предельный минимальный размер.

Ответственность за сведения, внесенные в межевой план, в том числе о фактическом местоположении уточненных границ земельного участка несет кадастровый инженер. Кадастровый инженер обязан обосновать местоположение уточненных границ земельных участков.

На что обратить внимание при выборе кадастрового инженера?

При выборе кадастрового инженера необходимо обратить внимание на следующее:

- наличие сведений о кадастровом инженере в Реестре кадастровых инженеров, который размещен на портале росреестра www.rosreestr.ru.

Всего на территории республики работают около 250 кадастровых инженеров.

Одними из основных моментов, на которые должен обратить внимание заказчик кадастровых работ при выборе кадастрового инженера, являются сроки и качество выполнения работ кадастровым инженером.

Использование кадастровым инженером электронных сервисов Росреестра при направлении документов в Кадастровую палату является гарантией минимальных сроков получения кадастрового паспорта, поскольку те документы, которые поступают в электронном виде, региональная Кадастровая палата рассматривает в сокращенные сроки.

Критерием качества кадастровых работ, выполненных кадастровым инженером, является доля приостановлений и отказов в осуществлении кадастрового учета по причине некачественной подготовки документов (межевого/технического плана) кадастровым инженером.

В целях оказания практической помощи при выборе кадастрового инженера на постоянной основе формируются рейтинги кадастровых инженеров с учетом вышеперечисленных критериев сроков и качества выполнения кадастровыми инженерами кадастровых работ. Данную информацию можно найти на официальном сайте Росреестра

Согласование границ земельных участков

Согласование местоположения границ земельных участков проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками.

Согласно части 2 статьи 40 Закона о кадастре местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц. Однако частью 3 этой же статьи Закона о кадастре предусмотрено, что местоположение границ считается согласованным, если надлежащим образом извещенное лицо или его представитель не выразили своего согласия путем подписания акта согласования либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме.

О проведении собрания по согласованию местоположения границ земельного участка заинтересованные лица, то есть правообладатели смежных земельных участков извещаются путем отправления извещения по почте, либо опубликования извещения в средствах массовой информации.

Опубликование извещения в средствах массовой информации допускается в случае отсутствия в ГКН сведений о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или извещение, направленное посредством почтового отправления получено с отметкой о невозможности вручения.

Анализ споров о границах земельных участков позволяет сделать вывод о том, что большинство таких споров возникает из-за согласования местоположения границ путем опубликования извещения о местоположении границ в средствах массовой информации, так как заинтересованное лицо не имеет возможности лично участвовать в установлении смежной границы.

Возврат к списку